【騰訊房產(chǎn) 李美航 發(fā)自北京】

新年剛過(guò)，中國(guó)各大房企紛紛曬出了2016年成績(jī)單，最引人注目的是前三強(qiáng)恒大、萬(wàn)科和碧桂園。

它們的銷售額之和為10469.8億元，其中恒大以3733.7億元奪冠，首次超越萬(wàn)科，且回款高達(dá)3008.9億元。

去年地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)普漲，很多房企在前三季度完成了全年任務(wù)，引發(fā)中央一系列調(diào)控。如果2017年調(diào)控如昨，地產(chǎn)商們是否能維持這種高增長(zhǎng)？恒大能否繼續(xù)保持冠軍寶座？

 

888億元的承諾

 

三年后會(huì)怎樣？恒大把目標(biāo)寫(xiě)進(jìn)了上市公司的公告。

在與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中，恒大對(duì)2017-2019年度預(yù)期的銷售額分別約為4500億、5000億、5500億，營(yíng)業(yè)額分別約為2800億、3480億、3800億，凈利潤(rùn)分別約為243 億、308 億、337億，并承諾未來(lái)三年的凈利潤(rùn)總額不低于888億。

根據(jù)恒大上市以來(lái)發(fā)布的年報(bào)，從2009年到2016年，恒大銷售額從303億增長(zhǎng)至3733.7億，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43.2%。未來(lái)三年，其銷售額增幅只要分別達(dá)到20%、11%、10%，便可以完成重組協(xié)議中預(yù)期的銷售業(yè)績(jī)。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年恒大的權(quán)益銷售額為3551億，對(duì)應(yīng)的權(quán)益比約為95%。記者從恒大歷年的年報(bào)分析，從2006年上市至2015年，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為10.45%，如果按照恒大2016年3551億的權(quán)益銷售測(cè)算，歸屬母公司的凈利潤(rùn)將超過(guò)371億。這也意味著，恒大在尚未回歸A股上市之前，就已經(jīng)鎖定其承諾888億凈利潤(rùn)的四成。

假設(shè)在2017年，恒大依然能保持銷售額43.2%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率，其2018年銷售額能達(dá)到5347億，對(duì)應(yīng)的權(quán)益銷售額為5079億，凈利潤(rùn)可以達(dá)到530億。加上此前鎖定371億的利潤(rùn)，恒大有望只用兩年時(shí)間，就鎖定888億的利潤(rùn)承諾。

 

現(xiàn)金為王

 

2016年中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)大增，但高負(fù)債率一直被指摘，恒大也概莫能外。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2015年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，平均凈負(fù)債率為96.09%。

房地產(chǎn)負(fù)債水平是由其自身行業(yè)特點(diǎn)和行業(yè)政策特殊性決定的。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行商品房預(yù)售制，房企往往有大量預(yù)售款，但會(huì)計(jì)處理上只能作為負(fù)債，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表中負(fù)債水平相對(duì)較高。同時(shí)，土地儲(chǔ)備是以土地原值而非土地市場(chǎng)價(jià)值納入總資產(chǎn)計(jì)算，忽視了土地溢價(jià)影響，也造成房企負(fù)債率“虛高”。

有分析認(rèn)為，一家企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力問(wèn)題，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)金余額進(jìn)行綜合分析。截至2016年6月30日，恒大、萬(wàn)科與碧桂園的現(xiàn)金余額分別約為2120億、718億和494億。

以恒大為例，截至2016年6月30日，一年內(nèi)到期的借款為1728億，而現(xiàn)金余額高達(dá)2120億，不僅足以覆蓋短期負(fù)債，更高出了近400億。

“3000億充足的現(xiàn)金足以應(yīng)付各種可能發(fā)生的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。按照最極端的假設(shè)，即便一年多恒大一套樓也不賣，也不會(huì)陷入債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”有分析人士認(rèn)為。

 

高回款率的秘密

 

經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到這么一句話：沒(méi)有回款的銷售，就是耍流氓！

銷售回款率是衡量房企經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)。2016年房企的合約銷售金額保持較高增速，但銷售回款率卻在走低。主要原因在于銷售權(quán)益逐漸變小。據(jù)悉，銷售權(quán)益小于90%的房企的比重達(dá)到了34%。

銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，銷售回款率往往越高，而且比較穩(wěn)定。從恒大2016年回款金額為3008.9億，可以測(cè)算它的回款率達(dá)80.6%，位于恒大、萬(wàn)科、保利和碧桂園四家龍頭房企之首。它們的銷售權(quán)益占比分別是95%、72%、73%和76%。

房企營(yíng)收增速大于凈利潤(rùn)，并大于權(quán)益凈利潤(rùn)，并非完全是行業(yè)盈利水平下降導(dǎo)致，近年越來(lái)越多的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工使得少數(shù)股東分得的凈利潤(rùn)比例逐期提升，母公司股東權(quán)益部分占比隨之下降。

圖：80家A股和H股上市房企2014-2016年中期權(quán)益比例變動(dòng)

 

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)、CRIC

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，恒大、萬(wàn)科、保利和碧桂園2016年權(quán)益銷售額分別為3550.6億元、2606.5億元、1613.8億元和2352億元，如果以五家凈利潤(rùn)靠前的大型內(nèi)房股2015年歸屬股東平均凈利率12.6%計(jì)算，四家龍頭房企歸屬股東的凈利潤(rùn)分別為447億元、328億元、203億元和296億元。從數(shù)據(jù)上，權(quán)益占比最高的恒大，利潤(rùn)空間更大。

 
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