【騰訊房產 李美航 發自北京】

新年剛過，中國各大房企紛紛曬出了2016年成績單，最引人注目的是前三強恒大、萬科和碧桂園。

它們的銷售額之和為10469.8億元，其中恒大以3733.7億元奪冠，首次超越萬科，且回款高達3008.9億元。

去年地產行業的業績普漲，很多房企在前三季度完成了全年任務，引發中央一系列調控。如果2017年調控如昨，地產商們是否能維持這種高增長？恒大能否繼續保持冠軍寶座？

 

888億元的承諾

 

三年后會怎樣？恒大把目標寫進了上市公司的公告。

在與深深房簽訂的重組上市協議中，恒大對2017-2019年度預期的銷售額分別約為4500億、5000億、5500億，營業額分別約為2800億、3480億、3800億，凈利潤分別約為243 億、308 億、337億，并承諾未來三年的凈利潤總額不低于888億。

根據恒大上市以來發布的年報，從2009年到2016年，恒大銷售額從303億增長至3733.7億，年均復合增長率達43.2%。未來三年，其銷售額增幅只要分別達到20%、11%、10%，便可以完成重組協議中預期的銷售業績。

根據克而瑞發布的數據，2016年恒大的權益銷售額為3551億，對應的權益比約為95%。記者從恒大歷年的年報分析，從2006年上市至2015年，恒大的核心業務利潤率為10.45%，如果按照恒大2016年3551億的權益銷售測算，歸屬母公司的凈利潤將超過371億。這也意味著，恒大在尚未回歸A股上市之前，就已經鎖定其承諾888億凈利潤的四成。

假設在2017年，恒大依然能保持銷售額43.2%的年均復合增長率，其2018年銷售額能達到5347億，對應的權益銷售額為5079億，凈利潤可以達到530億。加上此前鎖定371億的利潤，恒大有望只用兩年時間，就鎖定888億的利潤承諾。

 

現金為王

 

2016年中國房產行業的業績大增，但高負債率一直被指摘，恒大也概莫能外。

中國房地產業協會發布的《2016中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2015年我國房地產行業負債水平保持高位運行，平均凈負債率為96.09%。

房地產負債水平是由其自身行業特點和行業政策特殊性決定的。我國房地產業實行商品房預售制，房企往往有大量預售款，但會計處理上只能作為負債，導致財務報表中負債水平相對較高。同時，土地儲備是以土地原值而非土地市場價值納入總資產計算，忽視了土地溢價影響，也造成房企負債率“虛高”。

有分析認為，一家企業的抗風險能力問題，應結合現金余額進行綜合分析。截至2016年6月30日，恒大、萬科與碧桂園的現金余額分別約為2120億、718億和494億。

以恒大為例，截至2016年6月30日，一年內到期的借款為1728億，而現金余額高達2120億，不僅足以覆蓋短期負債，更高出了近400億。

“3000億充足的現金足以應付各種可能發生的債務風險。按照最極端的假設，即便一年多恒大一套樓也不賣，也不會陷入債務風險。”有分析人士認為。

 

高回款率的秘密

 

經常會聽到這么一句話：沒有回款的銷售，就是耍流氓！

銷售回款率是衡量房企經營能力的重要指標。2016年房企的合約銷售金額保持較高增速，但銷售回款率卻在走低。主要原因在于銷售權益逐漸變小。據悉，銷售權益小于90%的房企的比重達到了34%。

銷售權益比例越高的企業，銷售回款率往往越高，而且比較穩定。從恒大2016年回款金額為3008.9億，可以測算它的回款率達80.6%，位于恒大、萬科、保利和碧桂園四家龍頭房企之首。它們的銷售權益占比分別是95%、72%、73%和76%。

房企營收增速大于凈利潤，并大于權益凈利潤，并非完全是行業盈利水平下降導致，近年越來越多的合作開發項目竣工使得少數股東分得的凈利潤比例逐期提升，母公司股東權益部分占比隨之下降。

圖：80家A股和H股上市房企2014-2016年中期權益比例變動

 

數據來源：企業年報、CRIC

克而瑞數據顯示，恒大、萬科、保利和碧桂園2016年權益銷售額分別為3550.6億元、2606.5億元、1613.8億元和2352億元，如果以五家凈利潤靠前的大型內房股2015年歸屬股東平均凈利率12.6%計算，四家龍頭房企歸屬股東的凈利潤分別為447億元、328億元、203億元和296億元。從數據上，權益占比最高的恒大，利潤空間更大。

 
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