物業(yè)專項(xiàng)維修資金，通常被稱為“房屋養(yǎng)老金”，其重要性可見一斑。但在實(shí)際操作中，老百姓普遍感覺申請(qǐng)難、使用難。在今年合肥市“兩會(huì)”上，政協(xié)委員李焰紅對(duì)此提出建議。6月27日，政協(xié)提案督辦會(huì)走進(jìn)合肥市房產(chǎn)局，針對(duì)老百姓關(guān)心的問(wèn)題，展開面對(duì)面討論。

 

　　【疑問(wèn)】房屋養(yǎng)老金為何躺著睡大覺？

 

　　自2000年起，合肥開始實(shí)行房屋專項(xiàng)維修資金制度，2010年成立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心，并出臺(tái)了管理規(guī)定，明確使用維修資金應(yīng)具備的條件。李焰紅調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用上，存在諸多難題。

 

　　業(yè)主想要?jiǎng)佑梅课?ldquo;養(yǎng)老金”，并不是輕而易舉的事。李焰紅發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)委會(huì)成員申請(qǐng)維修資金往往不能一次性辦結(jié)。物業(yè)服務(wù)公司為業(yè)主申報(bào)，程序繁雜，耗費(fèi)人力、精力，因此主動(dòng)性不強(qiáng)。沒有業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司的小區(qū)，由所在的街道社區(qū)代為申請(qǐng)，如果不出現(xiàn)非常嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問(wèn)題，幾乎無(wú)操作的可能。

 

　　同時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定，共有設(shè)施設(shè)備維修需要征求2/3以上業(yè)主同意。這樣的“門檻”，是否過(guò)于苛刻？李焰紅了解到，許多業(yè)主民主參與小區(qū)事務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)難以征集到2/3以上業(yè)主同意的表決票。

 

　　此外，維修實(shí)施難、后期續(xù)交難、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)角色錯(cuò)位等，都是物業(yè)專項(xiàng)維修資金存在的問(wèn)題。李焰紅認(rèn)為，當(dāng)業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%時(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)續(xù)交。但是，現(xiàn)行的專項(xiàng)維修資金政策，對(duì)續(xù)籌問(wèn)題表述較為籠統(tǒng)，也成為申報(bào)維修資金的瓶頸。

 

　　【第三方機(jī)構(gòu)】“代辦業(yè)務(wù)”目前已開通

 

　　由于種種原因，市民申報(bào)物業(yè)專項(xiàng)維修資金很困難。那么，可否允許第三方機(jī)構(gòu)來(lái)代辦？對(duì)于李焰紅提出的此項(xiàng)建議，市房管局進(jìn)行了回應(yīng)——“代辦業(yè)務(wù)”，目前已經(jīng)全面“開通”了。

 

　　如何解決申請(qǐng)難，讓“養(yǎng)老金”動(dòng)起來(lái)？市房管局表示，針對(duì)申報(bào)主體的客觀情況，以及申報(bào)主體在申報(bào)過(guò)程中存在的困難，主要從三個(gè)方面著手解決。首先是用科技換便捷，市房管局對(duì)全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)進(jìn)行全新設(shè)計(jì)升級(jí)。經(jīng)過(guò)升級(jí)后，基本上采用了智能化傻瓜式模塊設(shè)計(jì)，申報(bào)主體只需憑密鑰登錄新系統(tǒng)，按界面提示，對(duì)應(yīng)輸入相關(guān)信息內(nèi)容，即可完成項(xiàng)目申報(bào)工作，一次性辦結(jié)。

 

　　同時(shí)，市房管局也在探索推進(jìn)維修資金使用項(xiàng)目申報(bào)窗口前移至區(qū)相關(guān)職能部門，納入屬地管理，這樣既可以方便申報(bào)主體就近辦理業(yè)務(wù)，又能更好地解決申報(bào)主體在項(xiàng)目申報(bào)過(guò)程中可能產(chǎn)生的各種矛盾的調(diào)解工作。

 

　　對(duì)于李焰紅提出的委托第三方機(jī)構(gòu)代為申報(bào)的建議，市房管局表示，目前也已經(jīng)這樣施行了，比如業(yè)委會(huì)委托施工單位代做項(xiàng)目設(shè)計(jì)、物業(yè)公司委托電梯維保單位代做電梯維修項(xiàng)目預(yù)算方案等，取得了非常好的效果。

 

　　【刷臉】探索在線表決人臉識(shí)別技術(shù)

 

　　動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，需要全體業(yè)主進(jìn)行表決，而且有嚴(yán)格的人數(shù)規(guī)定。李焰紅建議，是否可以將“雙三分之二同意”改為“雙三分之一不同意”？或者依托網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，進(jìn)行電子投票，以解決“表決難”問(wèn)題。

 

　　市房管局表示，為提高業(yè)主使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金決策效率，已經(jīng)優(yōu)化了表決的流程�，F(xiàn)如今，業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中，可采取集合表決、異議表決、默認(rèn)表決和委托表決等4種表決方式。

 

　　針對(duì)市民反映強(qiáng)烈的共用屋面、墻體滲漏現(xiàn)象，為縮短維修報(bào)批時(shí)間，降低業(yè)主損失,在《合肥市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行規(guī)定》中，特別制定維修項(xiàng)目是共用屋面、墻體滲漏的,維修資金使用方案需公示7天。在公示期間，業(yè)主反對(duì)意見未超出三分之一的，則視為同意，有效解決了“雙三分之二”表決難題。

 

　　“正在探索研發(fā)在線表決人臉識(shí)別、系統(tǒng)平臺(tái)簽字等新技術(shù)，將進(jìn)一步降低維修資金使用表決成本。”市房管局介紹說(shuō)，在不久的將來(lái)，市民或許可以通過(guò)“刷臉”，來(lái)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

 

　　【高峰未至】續(xù)籌資金已提上議事日程

 

　　合肥物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，是從2010年逐步開始和普及，目前還有許多新建小區(qū)尚未到啟動(dòng)使用維修資金的時(shí)候。市房管局坦言，到目前為止，全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用還未真正進(jìn)入高峰期。

 

　　現(xiàn)如今，市民關(guān)注的焦點(diǎn)，還停留在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用上。至于續(xù)交的矛盾，還不是十分突出。目前，全市還沒有一個(gè)小區(qū)用光物業(yè)專項(xiàng)維修資金，發(fā)生需要續(xù)籌的情況。只是在個(gè)別項(xiàng)目使用上，有個(gè)別業(yè)主交存的數(shù)量不夠本次維修的分?jǐn)偅居缮陥?bào)主體追繳，都能完成。

 

　　李焰紅認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足時(shí)應(yīng)當(dāng)續(xù)交，可以從以下幾方面來(lái)續(xù)籌：從小區(qū)的公共收益中按一定比例進(jìn)行提取彌補(bǔ)。沒有公共收益時(shí)，對(duì)其續(xù)籌的資金來(lái)源應(yīng)當(dāng)予以明確；從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按比例進(jìn)行繳存；業(yè)主分季度或年度根據(jù)房屋面積按比例進(jìn)行續(xù)交。

 

　　對(duì)此，市房管局回應(yīng)說(shuō)，未來(lái)三至五年，隨著電梯、消防設(shè)施等的大量使用，續(xù)籌矛盾將越發(fā)顯現(xiàn)。在現(xiàn)行的政策中，雖然對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌有明確的要求，但仍然不夠完善。對(duì)此，在制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的同時(shí)，市房管局將完善制度，確定切實(shí)可行的續(xù)籌方式，明確責(zé)任主體。
 

責(zé)任編輯：　肉餡的小包子