在閉眼買房的時代，掌握短期看金融，中期看土地，遠期看人口，這三大規律，對號入座基本可以保證穩賺不賠。但合肥樓市在經歷過2016年的暴漲之后，房產支出和人均收入嚴重倒掛，很明顯那個時代已經結束;在經歷樓市一輪近乎瘋狂暴漲之后，該如何走向?買房有沒有新的規律可循?總的來說，客觀的規律真的沒有，如果真的有，那就是政策。
 

　　據不完全統計，2018年的365天，全國出臺了423條樓市政策，平均每月有1.23次政策頒發，所以政策是買房的主要導向。地產圈的人不難發現，過去一年里樓市政策中商辦小戶能占一半。主要是因為這類產品的特殊性，前期發展為了引資，一些城市對于商改住不鼓勵、不排斥，但到居民真正入住時，確實存在上學、水電費等問題。而這個時候商住問題就成了民生問題，所以不得不依靠政策引導來解決問題，而且其政策方向大相庭徑，都是向便民居住引導。

　

　　深圳，商務公寓可入學
 

　　南方都市報報道，在深圳南山區買商務公寓，滿足唯一住房可申請上學。截止目前為止深圳三區已經普及。
 

　　寧波，商業用房納入落戶范圍
 

　　《寧波市公安局關于公開征求寧波市調整完善戶口遷移政策內容意見建議的公告》，該政策或將“商業用房納入落戶范圍內”。
 

　　長沙，商住房可落戶
 

　　長沙市公安局正式公布施行《長沙市公安局關于進一步規范市外遷入人員落戶條件的通知》開始規范長沙商住房落戶細則。
 

　　安徽鼓勵商辦，上學、入戶不是夢
 

　　六安市在安徽商辦改革首當其沖，六安市住建委公布《關于加快推進非住宅商品房去庫存的意見》，鼓勵個人購買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購買公寓的，可享受與該區域住宅同等的入戶、上學、就醫等政策。
 

　　對于商辦小戶依靠政策引導已成為趨勢，隨著安徽《推進非住宅商品房庫存去化的意見》的政策擬定，合肥商辦小戶也將跟進。
 

　　大多數人會認為隨著政策放寬，商辦小戶未來將步入黃金時期。其實不然，政策的放寬一方面是為去庫存，一方面是為了解決居民居住的民生問題。參考北上廣商辦小戶限購限售，當市場熱度過高時商辦市場隨之也會迎來大限，注意不僅是限購，而且還要限售(二手交易除外)。大多商辦小戶作為商業用地，在城市化發展初期，政府為吸引開發資金，在一定程度上還會鼓勵商改住。但隨著城市建設的完善，商辦小戶不僅僅收縮限購，甚至嚴格把控不再審批新的商住項目。
 

　　因為稅收作為當地政府財政收入的主要來源，商辦用地本應是為當地政府提供稅收的場所。但作為個體的住戶，沒有營業，自然也就無稅可收。當城市發展到一定階段，以賣地為生的粗狂式城市財政收入不再適應發展需要。政府也必然會對商辦用地進行嚴格把控，而那時已售商住類產品也將成為絕版物業。說到底，商辦小戶只是城市一定時期發展過程中的紅利。
 

　　從目前來看合肥發展來看，合肥距那個時期還需要一些時間，因為事實上商辦小戶供給量還是想當的大，那是不是意味現在只要是商辦類產品就能閉著眼睛買?文初我就說了那個閉著眼睛買房的時代結束了，商辦產品與住宅相比畢竟存在一定缺陷，但其最大的優勢就是位置，因為商辦用地昭示性一般要好于住宅用地。地段是商辦與住宅產品價值相抗衡的核心競爭力，那些位置較差遠在郊區的商辦項目，沒有自己的競爭力，入手也只是一份雞肋資產。

　　

 

　　隨著供給側改革，進一步推動房屋租賃需求。另一方面全國范圍內加強限購，限制房產交易。即便是住宅“今年買明年賣”的快餐投機思維已經不適應，空間運營的價值即將凸顯。近期降低水電費、鼓勵國有平臺和民企大力發展租賃業。商辦小戶作為租賃市場上的“香餑餑”，面積小、總價低，租金收益可觀，是一份不錯的可長期持有的資產。所以更多人在置業小戶時，將區域內租住消費力視為第一要義，說到底租住消費力依舊是區域影響力的問題，核心區永遠是人口最密集，任何消費力最強盛的地方。
 

　　政務區作為合肥發展較為成熟的CBD，也是城市高端產業和人口最為密集的區域。其投資潛力最高，投資熱度最大。水漲船高，投資成本自然也不小。目前政務二手房均價已達2萬元/㎡。即使商辦小戶，新房單價依舊在2萬左右。租金收益再高，但是首付原始資金太大，依舊在一般投資者可承受范圍之外。

　　

恒大水晶廣場航拍實景，對望萬象城
 

　　恒大水晶國際廣場位于政務核心，萬象城旁。由于其項目拿地較早，成本可控，其單價相對較低。9月恒大全國大優惠，恒大水晶廣場商辦小戶僅需9800元/㎡起，總價在60萬左右。是真正的小面積低總價，低門檻了。目前恒大水晶周邊50㎡左右商辦小戶租金可租到2500元/月，一般來說15年回本即可成為優質資產，按照同等租金水平計算，十年左右便可回本，肯定稱得上為優質的資產。而且今年年底就交房了，不占用過多的資金，再加上政務區擁有龐大的白領客群，小戶不愁租，租金相對于其他區域較高，以租養貸無壓力。

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