新時代 新恒大： 邁向高質(zhì)量發(fā)展 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著

文  恒大研究院  任澤平  夏磊  俞濤 

習(xí)近平總書記在十九大報告指出，中國特色社會主義進(jìn)入新時代，我國經(jīng)濟(jì)已轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。新恒大站在新起點、執(zhí)行新戰(zhàn)略、繪就新藍(lán)圖。立足企業(yè)恒久發(fā)展、服務(wù)國家大局戰(zhàn)略，恒大富有歷史使命感和社會責(zé)任感，立志成為偉大公司，滿足人民日益增長的美好生活需要，為實現(xiàn)中國夢貢獻(xiàn)力量。

2017年恒大業(yè)績靚麗奠定新起點：總資產(chǎn)17618億，凈資產(chǎn)2422億，營業(yè)額3110億，核心利潤405億，凈利潤370億，現(xiàn)金余額2877億，各項核心指標(biāo)名列行業(yè)第一。和上市前的2008年相比，恒大的總資產(chǎn)增長了62倍，凈資產(chǎn)增加了28倍，銷售額增加了84倍，核心利潤增加了270倍，土地儲備增加了7倍。“時代是出卷人，我們是答卷人，黨和人民是閱卷人”。卓越的業(yè)績奠定新的起點，面向未來，“新恒大”繪就新藍(lán)圖：2020年底總資產(chǎn)破3萬億，年銷售8000億，年利稅1500億，負(fù)債率下降到同行中低水平，成為世界百強(qiáng)企業(yè)。不忘初心，砥礪前行。

恒大的發(fā)展成就堪稱奇跡,為社會做出的貢獻(xiàn)堪稱卓越。2006-2017年納稅總額由2.1億增長到420億，增長200倍；員工數(shù)量由2634人增長到12.7萬人，增長48倍；解決就業(yè)人數(shù)由3萬人增長到220多萬人，增長約73倍；累計為民生、扶貧、教育、環(huán)保、體育等慈善公益事業(yè)捐款100余次、金額超105億元。

一、順應(yīng)城鎮(zhèn)化趨勢，大發(fā)展、大戰(zhàn)略鑄就恒大奇跡

2008-2017年，我國年均新增2100萬城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)化率年均提高1.3個百分點，形成了巨大的住房需求。GDP總量從32萬億增長到83萬億，年復(fù)合增速達(dá)11.1%，城鎮(zhèn)居民可支配收入從1.6萬元增加到3.6萬元，年復(fù)合增速達(dá)9.7%，有力支撐了居民住房需求的釋放與升級。

作為行業(yè)內(nèi)唯一一家全部精裝修交房的大型房企，恒大堅持精裝修交房、讓利于民，多建老百姓買得起的精品民生住宅，緊緊抓住時代的需求、實現(xiàn)高速增長。2015年，恒大正式實施“無理由退房”，向客戶傳遞公司對產(chǎn)品品質(zhì)過硬的信心，“質(zhì)量樹品牌，誠信立偉業(yè)”。恒大堅持“立即開發(fā)、快速建設(shè)、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售，快速周轉(zhuǎn)”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，通過優(yōu)化管理提升效益。2017年，恒大品牌價值489.72億，居全球品牌500強(qiáng)第93位，榮獲“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”第一名。

二、堅定不移實施新戰(zhàn)略，邁向高質(zhì)量發(fā)展，打造“新恒大”

恒大正堅定地邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，2017年順利完成發(fā)展模式與經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，利潤大增負(fù)債率大降，實現(xiàn)高質(zhì)量增長。2018年恒大的銷售目標(biāo)是5500億元。許家印主席在2017年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場上表示，“恒大的執(zhí)行力比較強(qiáng)，但是有時候定的計劃會被超的，我們賣6000億、7000億也有可能，如果定8000億也能完成，但是沒有必要，要注重增長質(zhì)量。”恒大用適度的規(guī)模增長目標(biāo)，宣告堅決實施好新戰(zhàn)略的必勝決心。

（一）堅定不移實施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式

2017年初，恒大開始向“規(guī)模+效益”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，保持規(guī)模適度增長，注重增長質(zhì)量。當(dāng)年即取得顯著成果：繼2016年銷售3734億登頂行業(yè)冠軍后，2017年以1122.6億毛利潤成為行業(yè)“利潤王”。

定調(diào)“規(guī)模適度增長”。2008-2017年，公司的銷售金額從60億增長到5010億，年均增速64%。下一個三年，恒大到2020年銷售金額達(dá)8000億，年均增速適度調(diào)整到17%。“規(guī)模適度增長”，體現(xiàn)了恒大對行業(yè)、對市場未來的認(rèn)知，體現(xiàn)了恒大“從快到穩(wěn)”的變革轉(zhuǎn)型。土地儲備規(guī)模，同樣將轉(zhuǎn)向適度增長，恒大2018年的土地儲備預(yù)算金額將保持甚至略低于往年的增長幅度，“減少了土地款支出對于公司降負(fù)債具有重大意義”。

“注重增長質(zhì)量”。規(guī)模增速慢下來了，但利潤增速卻上去了。2010-2016年，公司的銷售規(guī)模增長640.5%至3733.7億，凈利潤僅增長119.5%至176.2億，銷售增速明顯快于利潤增速，而2017年，則是利潤增速遠(yuǎn)高于銷售增速，僅一年時間，凈利潤增長至370.5億，增速高達(dá)110.3%，銷售增速則為34.2%。2017年利潤大增，增加效益成果顯著，主要得益于三個方面：（1）打造全環(huán)節(jié)精品，提升產(chǎn)品附加值。項目的施工單位必須為全國前十強(qiáng)，所用材料均為國內(nèi)外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，并通過配套先行、升級物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷提升產(chǎn)品附加值，增強(qiáng)市場競爭力。（2）多措并舉降三費(fèi)，2017年三費(fèi)合共下降2.5個百分點。在規(guī)劃、設(shè)計、物業(yè)等方面提升管理水平，管理費(fèi)用率從2016年的2.6%下降至2017年的2.4%，營銷方面大力推廣“恒房通”全民營銷，銷售費(fèi)用率從4.3%下降至3.4%；融資上優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，境外融資約91億美元，替換高成本、短年限的外債，財務(wù)費(fèi)用率從3%下降至1.6%。（3）銷售適度高增長。高性價比的產(chǎn)品推動銷售適度高增長，從而實現(xiàn)利潤總額迅速增加。

盈利能力提升顯著。2017年公司毛利率為36.1%,較2016年提升8個百分點；銷售凈利率從8.3%提升至11.9%，增加3.6個百分點；核心業(yè)務(wù)利潤率從9.8%提升至13%，增加3.2個百分點；ROE（平均）從10.7%提升至30.7%，增加20個百分點；每股基本盈利從0.37元提升至1.83元，增長近4倍。

（二）堅定不移實施“三低一高”經(jīng)營模式

恒大主動調(diào)整經(jīng)營模式，全面轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低杠桿、低成本，高周轉(zhuǎn)”的“三低一高”模式，核心是大幅降低負(fù)債率、增加凈資產(chǎn)，助力企業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

去杠桿成果顯著。2017年是經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型的開局之年，通過引入1300億戰(zhàn)投、還清1129億永續(xù)債等措施不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)盈利增加凈資產(chǎn)，公司將凈負(fù)債率大幅下降近六成，資產(chǎn)負(fù)債率也下降至71.1%，而凈資產(chǎn)大增204.3%至2422億。

降負(fù)債同時保持ROE持續(xù)領(lǐng)先，提升增長質(zhì)量。恒大ROE水平在2010-2015年6年間均明顯領(lǐng)先于同業(yè)，進(jìn)行杜邦拆分發(fā)現(xiàn)，主要是靠高杠桿。2017年開始向“低杠桿”轉(zhuǎn)變，通過盈利能力的迅速提升使ROE保持高位。2017年杠桿水平明顯下降，權(quán)益乘數(shù)從22.1下降至19.6, ROE反而從10.7%提升至30.7%，主要在于銷售凈利率從8.3%提升至11.9%并通過財務(wù)杠桿倍數(shù)放大。恒大未來將繼續(xù)提升增長質(zhì)量，一方面，繼續(xù)通過降低負(fù)債總額、增強(qiáng)盈利增加凈資產(chǎn)等方式進(jìn)一步降負(fù)債、降杠桿，另一方面，打造高盈利和高周轉(zhuǎn)，繼續(xù)保持ROE持續(xù)領(lǐng)先。

（三）積極探索高科技，培育恒大龍頭行業(yè)、服務(wù)科技強(qiáng)國大局

旅游、健康、高科技產(chǎn)業(yè)都是千億甚至萬億級規(guī)模的朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景非常巨大。為培育龍頭行業(yè)、實現(xiàn)恒久發(fā)展，更好地服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)科技強(qiáng)國戰(zhàn)略，恒大將積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。

“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”，服務(wù)居民需求和實體經(jīng)濟(jì)。目前，恒大已形成了“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)布局，在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時，恒大健康服務(wù)于老人，恒大旅游服務(wù)于少年兒童，恒大的服務(wù)業(yè)圍繞著中國14億人口、全世界1/4人口的龐大需求開展，為中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為拉動內(nèi)需做出貢獻(xiàn)。

積極探索高科技。一方面因為家國情懷和民營企業(yè)應(yīng)盡的社會責(zé)任，恒大作為龍頭民營企業(yè)，必須要為國家的科技強(qiáng)國戰(zhàn)略作出貢獻(xiàn)。另一方面，從企業(yè)經(jīng)營的角度看，用十年的時間，從科研、到孵化、再到產(chǎn)業(yè)化，一定可以培養(yǎng)出一大批世界領(lǐng)先的前沿科技技術(shù)，高科技產(chǎn)業(yè)也將成為恒大的龍頭產(chǎn)業(yè)。

三、讓利于民，堅持民生地產(chǎn)價值取向

堅持精裝修交房，打造高品質(zhì)高性價比的房子。恒大實行全精裝修交樓的民生地產(chǎn)戰(zhàn)略，是最早推行精裝修的房企。當(dāng)時國內(nèi)精裝修成品房建設(shè)面積占比不足10%，到目前也只有約20%。目前恒大與800多家國內(nèi)外品牌企業(yè)建立戰(zhàn)略結(jié)盟，確保裝修品質(zhì)，恒大至今仍是唯一能夠大規(guī)模建設(shè)，且全部精裝交樓的企業(yè)，同時與全國知名家居企業(yè)合作，實現(xiàn)業(yè)主購房拎包入住。恒大的住宅以144平以下的普通住宅和中端、中高端產(chǎn)品為主，定位居民自住需求。

堅持讓利于民。堅持高周轉(zhuǎn)，項目拿地后4-6個月即可開盤；合理定價、只賺取合理利潤，全部精裝修的標(biāo)準(zhǔn)下，銷售均價至今不超過1萬元/平，是十強(qiáng)房企中最低之一。強(qiáng)化成本控制。土地成本上，憑借提前布局的戰(zhàn)略，公司土儲平均樓面價僅1711元/平，一貫“現(xiàn)金為王”，靈活參與二手并購。管理費(fèi)用上，2017年恒大管理費(fèi)用率僅2.4%，財務(wù)成本上，2014-2017年，公司借款平均實際年利率（含永續(xù)債）累計下降2.7個百分點，比同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率多下降1.6個點。通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式，實現(xiàn)強(qiáng)有力的成本控制。

四、積極踐行社會責(zé)任，做好企業(yè)公民

在取得高速發(fā)展奇跡的同時，恒大始終不忘初心，牢記社會責(zé)任和使命。一方面，恒大依法依規(guī)、專心專注、兢兢業(yè)業(yè)地做好企業(yè)的經(jīng)營、管理和發(fā)展，做大做強(qiáng)，為社會創(chuàng)造更多的財富、解決更多的就業(yè)、上繳更多的稅收，另一方面，恒大飲水思源、回報社會，積極參與慈善公益，積極投身脫貧攻堅，為實現(xiàn)總書記提出的“到2020年所有貧困地區(qū)和貧困人口一道邁入全面小康社會”的目標(biāo)，貢獻(xiàn)恒大力量。

恒大創(chuàng)立以來，已經(jīng)累計為民生、扶貧、教育、環(huán)保、體育等慈善公益事業(yè)捐贈100多次超105億。公司先后被授予全國脫貧攻堅獎、中國最佳企業(yè)公民、全國愛心捐助獎、中國最具社會責(zé)任感房地產(chǎn)企業(yè)等多項榮譽(yù)，并連續(xù)七屆榮膺中國慈善領(lǐng)域最高政府獎“中華慈善獎”。

精準(zhǔn)扶貧，抓住產(chǎn)業(yè)扶貧、搬遷扶貧、就業(yè)扶貧的“牛鼻子”。在各級黨委政府的堅強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，恒大在貴州幫扶畢節(jié)全市10個縣區(qū)，共計無償投入110億元，并派出一支懂管理、懂技術(shù)、能吃苦耐勞、能打硬仗、共2108人的扶貧隊伍，同當(dāng)?shù)馗刹咳罕婟R心協(xié)力、并肩作戰(zhàn)，要幫扶一百多萬貧困人口穩(wěn)定脫貧。目前恒大已經(jīng)幫扶30.67萬人初步脫貧，未來還要幫扶72.46萬人脫貧。

拉動就業(yè)貢獻(xiàn)卓著。2009年，平均每100萬城鄉(xiāng)就業(yè)人員中，就有11人是恒大員工，到2017年，則有161人是恒大員工，增長14倍，每100萬城鄉(xiāng)就業(yè)人員中，有2824人的就業(yè)是恒大貢獻(xiàn)的。

高分紅回饋股東。公司上市以來，累計現(xiàn)金分紅253億元，遠(yuǎn)超公司歷年股權(quán)融資額（142億元），占有分紅年度累計凈利潤的比重達(dá)39%，2013-2015年，公司連續(xù)3年派息率在50%左右。

稅收貢獻(xiàn)巨大，利國利民。十八大以來，恒大累計納稅1376億。年度納稅總額，由2006年的2.1億增長到2017年的420億，增長200倍。其中，所得稅從2008年的3.3億增長到2017年的404億，增長122倍，年均增長70%。

文轉(zhuǎn)載自澤平宏觀