恒大地產引入第三輪戰投 戰略轉變成效明顯 第三輪戰投遠超預期

11月6日，中國恒大（03333.HK）發布公告稱，其間接附屬公司恒大地產與6家戰略投資者簽訂增資協議，合共引入第三輪投資600億，高于此前公告300-500億的規模，遠超預期。

強強聯手未來可期

據悉，此次引進戰投既有蘇寧、正威等世界500強企業的新面孔，也有山東高速、嘉寓等老面孔，其中山東高速此前投資30億元，此次追加200億元；嘉寓此前投資20億元，此次追加50億元。公告顯示，恒大地產承諾2018年至2020年凈利潤分別為500億、550億、600億，三年合計1650億，遠超其去年公布的2017年至2019年三年888億的承諾利潤，利潤承諾提升近一倍。

業內人士認為，按照恒大以往的增長速度推算，最新公布的利潤承諾實際上相對保守：

按照恒大地產去年公布的利潤承諾，今年的凈利潤目標為243億。而中國恒大中報顯示，集團上半年實現凈利潤超231億，考慮到其作為母公司還包含了部分尚處于培育期的多元產業，意味著僅用半年時間，盈利能力最強的恒大地產便已完成全年利潤承諾。

相關數據顯示，截至去年年底恒大已售未結算收入為1924億，今年前十月恒大已實現銷售4223億，今年銷售突破5000億幾無懸念。若以中報14.5%的凈利潤率估算，已經鎖定1000億左右的凈利潤，占到承諾利潤1650億的約六成。


需要指出的是，目前港股前20大上市房企平均動態PE約15倍，即便按照恒大明年500億的承諾利潤保守估算，市值將達7500億，而中國恒大目前市值僅為3150億，未來仍有巨大的上漲空間。


戰略轉變成效明顯

今年年初，恒大提出由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變，盈利能力大幅提升。上半年，恒大實現凈利潤231.3億，同比大增224%；核心業務利潤273億，同比大增249.6%；歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%；股東回報率51.8%，同比增43.6個百分點。

據了解，恒大地產2017年上半年凈利潤為去年同期3倍左右，公司股東應分配利潤將較去年同期大幅提升。許家印在年初提出恒大地產2017年向“規模+效益型”轉變后，恒大僅用半年時間就實現了效益提升。

效益的提升，離不開恒大對精品的追求以及強有力的成本控制。恒大近兩年大力打造環節精品，項目的施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內外知名品牌，園林環境均按豪宅標淮設計，并通過配套先行、升級物業服務、完善售后等措施，不斷提升產品品質及附加值。恒大采用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大大降低了營銷、管理、財務三大費用，實現強有力的成本控制。中報顯示，上半年銷售及管理費用率同比大幅下降一半。

不僅如此，根據國內權威研究機構克而瑞發布市場研究簡報，恒大在2017年1-10月的權益銷售排行榜中，以4002.1億元位列全國第一。行業認為，權益銷售額是銷售業績最真實的反映，更客觀顯示房企真正的實力。

多項舉措降低負債

恒大自2017年已開始由以往高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的 “三低一高”發展模式轉型，核心就是大幅降低負債率。

除了引入戰略投資者，恒大還正實施多項舉措，推動負債率持續下降。比如土地儲備負增長，即土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬平米土地儲備，以降低土地費用支出；以及擴大盈利規模，進一步增加凈資產。

根據恒大此前公布的降負債率目標，其資產負債率計劃到2019年末下降到55%左右,凈負債率計劃到2020年6月末降至70%左右，這也是恒大上市以來第一次就負債率指標對投資者作出的承諾。 

“今年3月恒大提出兩年內還清永續債的目標，不到半年便已超預期兌現承諾，充分體現了其降負債、去杠桿的決心”，上述分析師認為，隨著恒大多舉措加速向“三低一高”轉型，其制定的降負債率目標也極有可能提前完成，未來將實現更加持續穩健的發展。(市場星報 記者 張王林)