恒大半年報業績亮眼 成功轉型利潤王效益第一

　　今年上半年是地產豐收年，多家龍頭房企均錄得業績大增。但恒大的半年報還是超出不少投資者的預期。

　　8月28日，中國恒大(03333，HK)2017年半年業績顯示，多項核心指標行業第一，其中上半年凈利潤231.3億，同比大增224%;營業額1879.8億，同比大增114.8%;截至6月30日公司總資產達14930億。業績大增的同時，恒大上半年凈負債率大幅下降近一半。

　　恒大凈利潤大漲和負債大降所形成的“剪刀差”，讓市場開始重新評估恒大發展前景，8月29日，花旗、野村、中銀國際、國泰君安、聯昌國際等國際投行發研報，均給出強烈買入建議，最高將目標價調升至31.8港元，8月29日，恒大上漲11.84%收報25.5港元。

中國恒大2017年度半年業績發布會現場

　　轉型背后的邏輯

　　一直以來，恒大都在尋求規模高增長。從2009年上市至今銷售規模7年時間增了11倍。今年前七月，恒大銷售額達2882.5億，同比大增56%，業內預計恒大全年銷售將突破5000億。

　　恒大快速成長的背后是中國房地產市場的不斷擴大。數據顯示，2009年全國商品房銷售金額為4.39萬億，2016年該數據已經突破11.7萬億。

　　在這個“擴張時代”里高增長房企普遍采用高負債、高周轉的發展模式，其邏輯在于高增長必須有足夠土地儲備，在地價增速高于負債利率的背景下，高負債有利于房企擴張。自2009年以來，恒大銷售額、總資產等經營指標實現12-23倍增長，銀幣的另一面則是其負債率一直處于高位。

　　但在經過多年發展后，雖然目前房地產市場仍有增長空間，但高速增長期已結束，未來增速正逐步放緩。機構預測，未來2-3年商品房銷售規模將進入平穩期，2019年前后開始緩步下行。與此同時，房企利潤也出現下滑趨勢，2016年112家A股上市房企平均利潤率從2013年的11.97%下降至8.2%。

　　“成交量和利潤率的變化和現在房地產市場環境多變、房地產的開發難度增大等因素相關。” 有地產行業資深市場人士對記者分析稱，“在調控政策收緊、資金全面收緊的市場形勢下，規模房企不應再單純追求規模擴張，而要更加注重提升效益，降低負債風險。”

　　恒大的調整始于今年年初，許家印明確提出實施“規模+效益型”發展戰略。并開始“由過去的高負債、高杠桿、高周轉、低成本的‘三高一低’發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的‘三低一高’發展模式轉變”。其轉型核心就是提升利潤，降低負債率。在半年報業績會上，恒大集團總裁夏海鈞也表示，未來恒大保持規模適度發展，把效益放在第一位。

　　雙“剪刀差”促恒大成半程利潤王

　　按照恒大在業績會上公布的降負債率計劃，接下來恒大還將引進第三輪戰略投資資金300-500億，進一步增厚凈資產，并在未來三年實施土地儲備負增長，土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬平米土地儲備。“到今年年末資產負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。” 恒大首席財務官潘大榮業績會現場透露。

　　“恒大采用加大凈資產同時減少負債總額的‘剪刀差’，來降低負債率。”前述市場人士對記者進一步分析稱，“三輪引戰投增厚了恒大的凈資產，土地儲備負增長則有效減少沉淀資金，控制債務總額。”

　　除此之外，恒大還強化了三費的控制，不僅嚴格控制財務費用，還在營銷、管理費用上動起了刀子。據了解，恒大今年上半年合共發行了63億美元債券，利率最低至6.25%，大大降低了融資成本。與此同時，恒大采用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式有效降低營銷和管理費用。上半年年報顯示，恒大銷售及管理費用率同比去年大幅下降一半。

　　這些措施使得恒大凈利同比大增224%達231億，一舉超越中海成為今年上半年最賺錢房企。同時凈負債率大幅下降近一半。兩者形成另一個“剪刀差”。

　　從“銷售規模第一”到“利潤規模第一”，這一轉變讓投資者開始重估恒大價值。年初至今，中國恒大的股價已經累計上漲超過380%。但在恒大公布半年報后翌日，花旗、野村中銀國際、國泰君安、聯昌國際等國際投行發研報，均給出強烈買入的建議，最高者將目標價調升至31.8港元“恒大提供了非常強勁的上半年業績，由于利潤率高于預期，銷售業績強勁，我們提高了每股收益的預期。”聯昌國際的研究報告指出。