今年上半年是地產豐收年，多家龍頭房企均錄得業(yè)績大增。但恒大的半年報還是超出不少投資者的預期。

“今年開始強調以效益為中心，公司不再追求規(guī)模。” “從2017年開始，我們向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的‘三低一高’發(fā)展模式轉變”8月28日下午，在恒大2017年半年業(yè)績發(fā)布會上，恒大管理層言語鏗鏘。
 
據記者了解，中國恒大（03333，HK）2017年半年業(yè)績顯示，多項核心指標行業(yè)第一，其中上半年凈利潤231.3億，同比大增224%；營業(yè)額1879.8億，同比大增114.8%；截至6月30日公司總資產達14930億。業(yè)績大增的同時，恒大上半年凈負債率大幅下降近一半。
 
“三低一高”轉型 把效益放在第一位
 
一直以來，恒大都在尋求規(guī)模高增長。從2009年上市至今銷售規(guī)模7年時間增了11倍。今年前七月，恒大銷售額達2882.5億，同比大增56%，業(yè)內預計恒大全年銷售將突破5000億。
恒大快速成長的背后是中國房地產市場的不斷擴大。數據顯示，2009年全國商品房銷售金額為4.39萬億，2016年該數據已經突破11.7萬億。
 
在這個“擴張時代”里高增長房企普遍采用高負債、高周轉的發(fā)展模式，其邏輯在于高增長必須有足夠土地儲備，在地價增速高于負債利率的背景下，高負債有利于房企擴張。自2009年以來，恒大銷售額、總資產等經營指標實現12-23倍增長，銀幣的另一面則是其負債率一直處于高位。
 
但在經過多年發(fā)展后，雖然目前房地產市場仍有增長空間，但高速增長期已結束，未來增速正逐步放緩。機構預測，未來2-3年商品房銷售規(guī)模將進入平穩(wěn)期，2019年前后開始緩步下行。與此同時，房企利潤也出現下滑趨勢，2016年112家A股上市房企平均利潤率從2013年的11.97%下降至8.2%。
 
“成交量和利潤率的變化和現在房地產市場環(huán)境多變、房地產的開發(fā)難度增大等因素相關。” 有地產行業(yè)資深市場人士對記者分析稱，“在調控政策收緊、資金全面收緊的市場形勢下，規(guī)模房企不應再單純追求規(guī)模擴張，而要更加注重提升效益，降低負債風險。”
 
恒大的調整始于今年年初，許家印明確提出實施“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略。并開始“由過去的高負債、高杠桿、高周轉、低成本的‘三高一低’發(fā)展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的‘三低一高’發(fā)展模式轉變”。其轉型核心就是提升利潤，降低負債率。在半年報業(yè)績會上，恒大集團總裁夏海鈞也表示，未來恒大保持規(guī)模適度發(fā)展，把效益放在第一位。
 
雙“剪刀差” 業(yè)績大幅提升創(chuàng)紀錄
 
對于一家企業(yè)而言，所有戰(zhàn)略舉措的目的，都會落在“增效”上，恒大交出了史上最好的半年報，凈利潤大增、負債率大降，無疑是高質量增長的最佳注腳。
 
上半年，恒大通過成功引入兩輪合共700億戰(zhàn)略投資、兩個月內迅速還清1129億永續(xù)債、發(fā)行8年期63億美元債券等措施不斷優(yōu)化資本結構，大幅降低了負債率。
 
恒大在土地儲備上的新策略，或許更能反映許家印持續(xù)降低負債率去杠桿的決心。據介紹，恒大實施了土地儲備負增長計劃，計劃土地儲備每年下降5%-10%，相當于每年減少1000到2000萬平米土地儲備。這在同行仍在在拼命搶占這一行業(yè)核心資源的情況下，顯得魄力十足。
 
另據恒大首席財務官潘大榮透露，在多重降負債舉措下，今年年末恒大資產負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
 
數據顯示，2017年上半年，恒大實現凈利潤大幅上漲至231億，核心業(yè)務利潤273億，歸屬股東利潤188.3億，均創(chuàng)歷史新高。
 
實際上，恒大自上市以來就連年保持快速增長，如銷售額從303億增至3734億。業(yè)內人士認為，房企銷售能力與盈利增長直接掛鉤， “去年是恒大的銷售大年，因此今年結算時，恒大的利潤也錄得大幅增長。而今年恒大的銷售更勝去年，前七月達到2882.5億，明年的利潤或再創(chuàng)新高。”
 
恒大業(yè)績的高增長，引起了國際大行的關注。花旗、美林、法巴、野村證券、星展、中銀國際、國泰君安、中金、聯昌國際等國內外大型投行紛紛給予恒大“買入”評級，目標價最高31.8港元。
 
花旗則認為，恒大經過多年的高增長，現在已經步入收獲期。上半年恒大毛利大增，隨著售價的提升，毛利將繼續(xù)提升。此外，永續(xù)債全部贖回后負債率不斷下降，并且管理層承諾三年降至70%左右。再加上公司引入第三輪戰(zhàn)投，以及公司控制土地規(guī)模，預計土儲每年下降5-10%，相信公司盈利水平能推高估值。美林則認為，恒大上半年業(yè)績證實了其向“規(guī)模+效益型”的戰(zhàn)略轉型、去杠桿化。根據公司的承諾，預計其將繼續(xù)降低負債，進一步降低股權風險溢價。對此提高18-19年的核心盈利預測8%及9%。
 
有長期研究上市房企的分析人士表示，大房企總能將自身發(fā)展與從行業(yè)周期結合，恒大過去儲備了大量土地儲備，以規(guī)模優(yōu)勢成功在行業(yè)紅海中脫穎而出。而到了后規(guī)模時代，迅速通過戰(zhàn)略轉型去杠桿增效益，業(yè)績迎來新的爆發(fā)點，可謂為同行指出了房企未來發(fā)展的方向。(大別山晨刊)
 
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